The property market in Sofia by region — Overview Q1 2026

2 700 € Средна офертна цена €/кв.м, София

5 000 € Макс. цена Център €/кв.м

–10% Сделки Q1 2026 спрямо Q1 2025

+25% Нови оферти яну–фев 2026

70% Сделки с ипотека

160% Ценова разлика Изток vs Надежда

---

01Обобщение — Нова пазарна реалност

Пазарът на жилищни имоти в София навлезе в 2026 г. при устойчиво високи ценови нива и ясно изразена вътрешна сегментация. Средните офертни цени на апартаментите в столицата се стабилизират около 2 700 евро на квадратен метър — ниво, вече наблюдавано в широк кръг от квартали. Медианната цена за жилище е около 180 000 евро, докато средната достига близо 220 000 евро.

След няколко последователни години на общ ценови ръст фокусът постепенно се измества от количественото поскъпване към качеството на конкретните локации, сградния фонд и инфраструктурата. Пазарният сигнал показва охлаждане на обема — броят на сделките в Q1 2026 е с около 10% по-нисък спрямо Q1 2025, докато предлагането е нараснало с над 25%. Строителният бум от 2024–2025 г. вече се материализира: над 50 000 нови жилища навлизат на пазара.

Купувачите разглеждат средно три-четири имота преди решение, срещу едно-две в пика на 2025 г. Пазарът е в преход към по-балансирано равновесие с нарастващ избор за купувача и умерен потенциал за ценови отстъпки в определени сегменти.

---

02Ценова карта по квартали — Q1 2026

Ценовите нива варират между 1 500 и над 5 000 евро на квадратен метър в зависимост от квартала. Разликата между най-скъпите и най-достъпните зони надхвърля 160%.

Висок ценови сегмент — 3 300–5 000+ €/кв.м

Квартал	Диапазон €/кв.м	Ново строит.	Вторичен пазар	Характеристика
Център / Докторски паметник	3 800–5 000+ €	4 000–5 000 €	3 800–4 500 €	Архитектурна стойност, ограничено предлагане
Изток	3 600–4 200 €	3 800–4 200 €	3 600–4 000 €	Дипломатически зони, Борисовата градина
Лозенец	3 800–4 500 €	4 000–4 500 €	3 800–4 200 €	Референтен квартал, ограничено предлагане
Оборище / Иван Вазов	3 200–3 600 €	3 400–3 800 €	3 200–3 600 €	Исторически централни квартали
Яворов / Изгрев	3 100–3 500 €	3 200–3 500 €	3 000–3 300 €	Близост до НДК и паркове

Средно-висок сегмент — 2 500–3 200 €/кв.м

Квартал	Диапазон €/кв.м	Ново строит.	Вторичен пазар	Характеристика
Кръстова вада	2 950–3 100 €	2 950–3 100 €	2 800–3 000 €	Близо до Витоша и Южен парк
Витоша / Малинова долина	2 500–2 800 €	2 600–2 800 €	2 500–2 700 €	Ново строителство, близост до природа
Бояна / Симеоново	2 500–3 000 €	2 700–3 000 €	2 500–2 800 €	Вилна зона, тишина, природа
Стрелбище / Бели брези	2 800–3 100 €	2 800–2 900 €	3 000–3 100 €	Добро съотношение цена/инфраструктура
Дианабад / Гео Милев	2 600–2 900 €	2 700–2 900 €	2 600–2 800 €	Смесен фонд, добра транспортна свързаност
Мaнастирски ливади	2 950–3 000 €	3 000–3 200 €	2 800–3 000 €	Най-много сделки в столицата

Среден сегмент — 2 000–2 600 €/кв.м

Квартал	Диапазон €/кв.м	Ново строит.	Характеристика
Младост 1, 2, 3	2 350–2 700 €	2 350–2 705 €	Метро, Бизнес Парк, активен пазар
Студентски град / Дружба	2 200–2 500 €	2 300–2 500 €	Студентска база, добра свързаност
Красна поляна	2 300–2 450 €	2 350–2 500 €	Развита инфраструктура, достъпен вариант
Борово / Хиподрума / Гоце Делчев	2 200–2 500 €	2 300–2 450 €	Устойчиво търсене от семейства
Обеля	2 000–2 400 €	2 100–2 400 €	Метро, постепенно вдигащ се стандарт

Достъпен сегмент — 1 500–2 200 €/кв.м

Квартал	Диапазон €/кв.м	Характеристика
Люлин 1, 2, 3	1 800–2 200 €	Голям панелен фонд, добра достъпност
Надежда 1, 2	1 500–2 000 €	Най-достъпните нива в столицата
Овча купел	1 800–2 200 €	Метро, развиваща се зона
Илинден / Зона Б-5	1 700–2 100 €	Предимно панелен фонд, централна зона

Данни: imoti.net, imot.bg, finansovsuvet.com, Агенция Велдикс · Q1 2026. Посочените диапазони са осреднени офертни нива за 2-стайни и 3-стайни апартаменти.

Средна цена €/кв.м по квартали — визуален преглед

Център / Докторски		3 800–5 000
Лозенец		3 800–4 500
Изток		3 600–4 200
Оборище / Иван Вазов		3 200–3 600
Стрелбище / Бели брези		2 800–3 100
Мaнастирски ливади		2 950–3 000
Витоша / Малинова долина		2 500–2 800
Младост		2 350–2 700
Дружба / Студентски		2 200–2 500
Люлин		1 800–2 200
Надежда		1 500–2 000

€/кв.м · Q1 2026 · Данни: imoti.net, imot.bg

---

03Търсене и предлагане

Търсене — по-внимателно Броят на сделките в Q1 2026 е с около 10% по-нисък спрямо Q1 2025. Купувачите разглеждат средно 3–4 имота преди решение. ∼70% от сделките се осъществяват с ипотечно финансиране. Двустайните апартаменти са най-търсеният тип, следвани от тристайните. Нараства интересът от семейства към по-просторни жилища (3+ стаи). Купувачите са чувствителни към качество на сградата, паркиране, енергиен клас. Силно търсени обекти до 50 000–55 000 € — изключително ликвидни.

Предлагане — рязко нараснало Новите оферти в яну–фев 2026 са с над 25% повече спрямо 2025 г. Строителният бум от 2024–25 г. материализира над 50 000 нови жилища. Риск от временно насищане в определени южни райони на София. Собственици, купили преди еврото с цел препродажба, излизат с имотите си. Предприемачи пускат завършени проекти, натискайки офплан стойността. Най-много нови оферти в Младост, Витоша, Мaнастирски ливади и Бояна.

Най-активни квартали по брой сделки — Q1 2026

Квартал	Активност	Основен купувач	Топ търсен имот
Мaнастирски ливади	Много висока	Семейства, инвеститори	3-стаен, ново строит.
Витоша / Бояна	Много висока	Семейства с деца	Къщи и апартаменти
Младост 1–4	Висока	IT специалисти, млади семейства	2-стаен, ново строит.
Лозенец	Висока	Висок доход, инвеститори	Луксозен апартамент
Красна поляна / Люлин	Средна	Първа покупка, по-ограничен бюджет	2-стаен под 150 000 €
Надежда / Илинден	По-ниска	Бюджетен купувач	Панел под 120 000 €

Данни: Bulgarian Properties, imoti.net, Capital.bg · Q1 2026

---

04Пазар на наеми в София по райони

Наемният пазар се характеризира с висока активност и устойчиво търсене. Предлагането на наемни имоти е намаляло с близо 20% спрямо 2024 г. при незатихващо търсене от студенти, млади специалисти и корпоративни наематели.

Район / Квартал	1-стаен €/м.	2-стаен €/м.	3-стаен €/м.	Профил на наемателя
Център / Лозенец / Изток	550–750 €	800–1 200 €	1 200–2 000+ €	Корпоративни наематели, експати
Витоша / Бояна / Симеоново	450–600 €	700–950 €	900–1 400 €	Семейства, дипломати
Младост / Мaнастирски ливади	380–480 €	550–700 €	700–900 €	IT специалисти, млади семейства
Студентски град / Дружба	300–400 €	420–550 €	550–700 €	Студенти, млади специалисти
Люлин / Надежда / Красна поляна	250–320 €	350–450 €	450–580 €	Бюджетни наематели, работещи семейства

Данни: ibrokers.bg, Address.bg, НСНИ · Q1 2026. Ценовите нива са за обзаведени жилища.

---

05Sofia vs. Пловдив, Варна, Бургас

Столицата запазва категоричното си лидерство по ценови нива. Дори достъпните квартали на Sofia (Надежда, Люлин) се приближават до средните за Пловдив, докато премиум зоните са 2,5–3 пъти по-скъпи от Варна.

Показател	София	Пловдив	Варна	Бургас
Средна цена €/кв.м	∼2 700 €	1 200–1 800 €	∼1 900 €	∼1 300 €
Макс. цена (премиум)	5 000+ €	2 200 €	2 500 €	2 000 €
Средна цена на имот	∼220 000 €	∼160 000 €	∼185 000 €	∼130 000 €
Ср. наем 2-стаен	∼600 €/м.	∼450 €/м.	∼450 €/м.	∼430 €/м.
Дни до сделка	29–45 дни	38 дни	∼35 дни	∼36 дни
Ценови ръст 2025 г.	+15–20%	+12–15%	+10–15%	+10–15%

Средна цена €/кв.м — четирите основни града

София		2 700 €
Варна		1 900 €
Пловдив		1 567 €
Бургас		∼1 300 €

Данни: Zimoti.com, imot.bg, Агенция по вписванията · Q1 2026

---

06Констатирани тенденции за 2026 г.

🧭 Сегментация — водещ тренд Пазарът се разделя по качество. Първокласните проекти запазват и увеличават цените, докато по-старите и лошо позиционирани имоти губят привлекателност. Разликата Изток–Надежда надхвърля 160%.	⚡ Метрото определя стойността Квартали с директен достъп до метро (Обеля, Овча купел, Дружба) показват по-силна ценова еластичност. Метро-близостта добавя 10–15% към стойността.
🌿 Зелена зона — нов критерий Купувачите търсят квартали с близост до паркове и планинска среда. Витоша, Бояна, Драгалевци и Симеоново печелят от тази тенденция.	🏗️ Завършен vs. „на зелено“ Купувачите за лично ползване предпочитат завършени жилища. Строителят на зелено трябва да предложи значимо ценово предимство за да привлече купувач.
🔋 Енергийна ефективност Нормите на ЕС за енергийни характеристики са ключов фактор. Клас А/В сгради с топлоизолация и ВЕИ панели командват 10–15% премия над средното.	💰 Нисък бюджет — изключително ликвиден Обекти до 50 000–55 000 € са изключително ликвидни — сделките се сключват в рамките на дни. Панелните жилища (1% от офертите, 10% от сделките) запазват висок оборот.

Ценова динамика на Sofia 2020–2026 (индекс 2020 = 100)

Година	Индекс	Ср. цена €/кв.м (ест.)	Бележка
2020	100	∼1 080 €	Пандемия — базова година
2021	115	∼1 240 €	Начало на ускорение
2022	138	∼1 490 €	Инфлационен импулс
2023	165	∼1 780 €	Очакване за еврото
2024	195	∼2 100 €	Рекордни сделки
2025	230	∼2 480 €	Пик — 40 629 сделки, рекорд от 2008 г.
Q1 2026	250	∼2 700 €	Стабилизация, охлаждане на обема

Изчислено по данни на Eurostat, NSI, imoti.net · Май 2026

---

07Прогноза и рискове

📊 Базов сценарий Умерен ценови ръст 5–8% за 2026 г. в Sofia. По-малко сделки, но устойчиви цени в качествения сегмент. Достъпните квартали може да покажат стагнация.

⚠️ Рискове Временно насищане в южните квартали. Спад в разрешителните за строеж. Промяна в лихвената политика на ЕЦБ след еврозоната.

🔍 Да следим Разрешителни за строеж. Ипотечните лихви. Нови регламенти за наеми. Разширяване на метро (линия 3).

Квартал / Сегмент	2025 ценови ръст	2026 прогноза	Перспектива
Лозенец / Изток / Център	+18–22%	+6–10%	Устойчиво нагоре
Витоша / Бояна / Симеоново	+15–20%	+5–8%	Стабилно, семейно търсене
Младост / Мaнастирски ливади	+12–18%	+4–7%	Риск от насищане на ново строит.
Люлин / Надежда	+8–12%	0–4%	Стагнация / бавен ръст
Обеля / Красна поляна / Дружба	+10–14%	+3–6%	Умерен ръст, метро ефект

---

08Използвани източници

Обзорът е изготвен въз основа на данни от следните публично достъпни източници:

🏠 imoti.net
🏠 imot.bg
📊 Агенция по вписванията
🏦 БНБ
📰 Investor.bg
📰 Money.bg
📰 Capital.bg
📰 24chasa.bg
📰 Eurocom.bg
🏠 ibrokers.bg
🏠 Агенция Велдикс
🏠 Bulgarian Properties
🏠 НСНИ
📊 finansovsuvet.com
📊 Eurostat

Данните са актуални към май 2026 г. Ценовите нива отразяват средни офертни стойности от активни обяви и могат да се различават от реализираните цени. Обзорът е с информационен характер и не представлява инвестиционна консултация.